สถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัย ปัจจุบัน และแนวโน้ม ปี 2565

Current housing market situation and trends in 2022

สถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยทั่วประเทศ ขณะนี้ มีการชะลอตัวอย่างต่อเนื่อง เห็นได้ชัดจาก

  1. ด้านอุปทาน ของ การออกใบอนุญาตจัดสรรที่ดิน และการออกใบอนุญาตก่อสร้าง
  2. ด้านอุปสงค์ ดูจาก การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัย
House
House

ซึ่งได้รับผลกระทบอย่างมากจากสถานการณ์การแพร่ระบาดของไวรัส COVID -19 ระลอกใหม่นี้ ทำให้ต้องมีการควบคุมการดำเนินธุรกิจบางประเภท เช่น ร้านอาหาร โรงแรม สถานที่ออกกำลังกาย การจำกัดการเดินทางเข้า-ออกระหว่างประเทศ ซึ่งมีผลต่อกำลังซื้อและความเชื่อมั่นในการซื้อของที่อยู่อาศัยของประชาชนเป็นอย่างมาก

ในภาพรวม ที่เศรษฐกิจไทยได้รับผลกระทบจากการแพร่ระบาดของ COVID-19 ระลอกที่ 3 ครั้งนี้ คาดว่าจะมีอัตราการขยายตัวติดลบถึง ร้อยละ -6.0 จากสถิติ ของปี 2563 ส่งผลทำให้ทั้งอุปทานและอุปสงค์ของตลาดที่อยู่อาศัยหดตัวลงตามภาวะเศรษฐกิจที่รายได้ภาคอสังหาริมทรัพย์

อีกทั้งการก่อสร้างที่ลดลงถึง 19% (ข้อมูลจาก ธนาคารแห่งประเทศไทย) ตามความเชื่อมั่นของนักลงทุนที่ลดลง และกำลังการซื้อที่ ยังอ่อนแอประกอบกับสถาบันการเงินเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ  โดยเฉพาะตลาดอาคารชุด ซึ่งได้รับผลกระทบอย่างเห็นได้ชัด จากกำลังซื้อของชาวต่างชาติที่ไม่สามารถเดินทางเข้าประเทศได้ อย่างไรก็ตาม รัฐบาลได้ออกมาตรการกระตุ้นภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์โดยการ ลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์และการจดจำนองสำหรับที่อยู่อาศัยสร้างใหม่ (ไม่นับรวมบ้านมือสอง) ในราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท รวมทั้งการที่ผู้ประกอบการจัดรายการส่งเสริมการขาย เช่น การลดราคาขายลงร้อยละ 20 – 30 การช่วยเงินค่าผ่อนบ้าน การให้อยู่ฟรี 2 – 3 ปี การรับประกันผลตอบแทน ฯลฯ เป็นปัจจัยที่มีส่วนช่วยกระตุ้นทำให้ยอดโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศที่คาดว่าจะลดลง ทำให้อยู่ในระดับที่ไม่รุนแรงมากนัก ตามที่คาดการณ์กันไว้ตั้งแต่ต้นปี

Economic downturn
Economic downturn

ในปี 2564 ยังมีปัจจัยเสี่ยงต่าง ๆ ที่จะต้องติดตามและเฝ้าระวัง ความไม่แน่นอน อาทิเช่น

  • สถานการณ์การแพร่ระบาดไวรัส COVID-19
  • ความล่าช้าของการกระจายวัคซีน
  • ความไม่แน่นอนทางด้านประสิทธิภาพของวัคซีน
  • อัตราการว่างงาน ที่เพิ่มขึ้น
  • ความล่าช้าของการฟื้นตัวทางเศรษฐกิจ
  • ภาวะภัยแล้งที่อาจจะทำให้ผลผลิตทางการเกษตร

ความเสี่ยงเหล่านี้ ไม่ดีเท่าที่ควร  ซึ่งเป็นปัจจัยด้านลบต่อกำลังซื้อที่อยู่อาศัยของประชาชนและต่อตลาดที่อยู่อาศัยทั่วประเทศ อย่างไรก็ตาม ถึงแม้ว่า จะมีอัตราดอกเบี้ยในตลาดที่ต่ำมาก และการที่รัฐบาลได้ขยายระยะเวลามาตรการกระตุ้นภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์โดยการลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์และการจดจำนองสำหรับที่อยู่อาศัยสร้างใหม่ (ไม่นับรวมบ้านมือสอง) ในราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทไปจนถึงสิ้นปี 2564 การเลื่อนการประกาศอัตราภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างใหม่ไปเป็นปี 2565 การลดอัตราภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเหลือร้อยละ 10 ฯลฯ ซึ่งเป็นมาตรการที่จะช่วยลดภาระของผู้ซื้อและผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์นับเป็นปัจจัยบวกที่สำคัญ แต่จากข้อมูล การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศ ในปี 2563 แยกตามประเภทที่อยู่อาศัยพบว่า ที่อยู่อาศัยแนวราบ มีการโอนจำนวน 236,158 หน่วย ลดลงจากปีก่อนร้อยละ -10.0 (ข้อมูลจาก ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์)

Economic condition
Economic condition

ตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2564 ผ่านยอดการโอนกรรมสิทธิ์อาจจะมีอัตราการขยายตัวติดลบจากปี 2563 ที่ประมาณ ร้อยละ -1.5 ในเชิงปริมาณหน่วยการโอนฯ และ ร้อยละ -5.6 ในเชิงมูลค่าการโอนฯ หรือมีภาวะทรงต่อเนื่องจากปี 2563 (ข้อมูลจาก ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์) แต่ทั้งนี้ตลาดที่อยู่อาศัยในระยะต่อไปอีก 2 ปี คาดว่าจะไม่เติบโตอย่างรุนแรงดังเช่นในช่วงปี 2561 เนื่องจากขณะนั้น ยังไม่มีมาตรการ Macroprudential และมาตรการ LTV ที่เข้มงวด รวมถึง การแพร่ระบาดของไวรัส COVID-19 ซึ่งทำให้เกิดการขยายตัวของอุปทานที่อยู่อาศัยในการรองรับความต้องการมีน้อยลงและกำลังซื้อของประชาชนก็ลดลงด้วยเช่นกัน

Land Property
Land Property

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ภาพรวม ยังอยู่ในช่วงขาลงแต่ก็ยังพบผู้ประกอบการกลุ่มพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยรายใหญ่ 10 ราย ยังคงมีการตั้งงบประมาณ เพื่อจัดหาที่ดิน ไว้รองรับการพัฒนาโครงการในอนาคตอยู่ไม่น้อยรวมแล้ว 62,866 หมื่นล้านบาท เพราะ

  1. มองเป็นจังหวะดี คู่แข่งน้อย ไม่ต้องตั้งราคาซื้อสูงเพื่อแข่งขันอย่างในอดีต
  2. การขยายตัวของทำเล ที่ยึดโยงกับแผนพัฒนาโครงการรถไฟฟ้าในอนาคต ทำให้โอกาสเลือกซื้อมีมากขึ้น
  3. ราคาที่ดินเปล่า อยู่ในช่วงขาลง (โดยทำเลในกรุงเทพฯปริมณฑล ณ ไตรมาส 1 ปี 2564 ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ สำรวจเปิดเผย มีค่าดัชนีเท่ากับ 2 จุด ซึ่งแม้เทียบกับปีก่อน ยังเพิ่มขึ้น 11.2 % แต่นับเป็นสัญญาณที่ราคาเริ่มลดลงอย่างมาก จากค่าเฉลี่ยของอัตราการเปลี่ยนแปลงในรอบ 5 ปี (2559-2563) ที่อยู่ประมาณ 17.7 % ต่อไตรมาส)
  4. จากผลกระทบทางเศรษฐกิจ แลนด์ลอร์จรายใหญ่ รวมไปถึงเจ้าของที่ดินรายย่อย ที่เดิมทีไม่มีความจำเป็นต้องประกาศขาย แต่สถานการณ์ทางการเงินที่บีบบังคับ ทำให้บางรายยอมลดราคา ขายทิ้ง กำเงินสดแทน แม้แต่การเปลี่ยนมือระหว่างผู้ประกอบการด้วยกัน ด้วยไฟท์บังคับ ก็มีมาก เพื่อหวังปลดล็อกเงินทุนจากการถือครอง รวมถึงลดภาระทางภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างด้วย
Investment
Investment

 

ทั้งนี้ หากเจาะลึกเทรนด์ความต้องการที่ดินในการพัฒนาโครงการในปี 2564 กว่า 70% ผู้ประกอบการระบุ ไว้เพื่อรองรับการพัฒนาที่อยู่อาศัยแนวราบ ประเภทบ้านเดี่ยว ทาวน์โฮม ราคาขายราว 3-7 ล้านบาท เป็นหลัก เพราะมองโอกาสการเติบโตของดีมานด์แนวราบ น่าจะดีอย่างนี้ไปอีก 2 ปี โดยบริษัท เอพี ไทยแลนด์ จำกัด (มหาชน)เปิดเผย แผนการซื้อที่ดิน ตั้งงบไว้สูงถึง 1.2 หมื่นล้านบาท ซึ่งเพิ่มขึ้นนับ 2 เท่าตัว หลังจากปี 2563 ใช้ไปเพียง 4.5 พันล้านบาทเท่านั้น โดยมองเห็น ว่าหลังสถานการณ์โควิด ทำให้ราคาที่ดินในทุกทำเลปรับเพิ่มขึ้นเพียงเล็กน้อย กลายเป็นโอกาสในการซื้อเก็บ ทั้งในเขตกรุงเทพมหานครและต่างจังหวัด หัวเมืองสำคัญ  (ข้อมูลจาก ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์)

 

โดยรวมในภาคอสังหาริมทรัพย์ ช่วงนี้ ถือว่าเป็นขาลงจริง ๆ ต้องรอการฟื้นตัวของภาครัฐและเอกชนก่อน ทางผู้เขียนเห็นว่าเป็นจังหวะที่ดีของผู้ที่ต้องการลงทุน ที่มีกำลังการซื้อ เพื่อซื้อเก็งกำไร หรือ ซื้อเพื่ออยู่อาศัย จะได้ อสังหาฯ ที่ราคาค่อนข้างถูก เพราะตลาดโดยรวมขณะนี้ ราคาค่อนข้างต่ำ และยังเห็นได้จาก นายทุน ระดับ ประเทศ ยังคงมองเห็นแนวโน้มที่จะกลับมาเติบโต จึงกว้านซื้อเก็บไว้ เพื่อการขยายในอนาคต

 

Anya Solution นายหน้าขายบ้าน มืออาชีพ และมีคุณภาพ ด้วยประสบการณ์มากกว่า 10 ปี ในด้านการตลาดและการขายพร้อมให้คำแนะนำค่ะ

 

หมายเหตุ :

  • macroprudential คือนโยบายที่ใช้เพื่อดูแลและป้องกันความเสี่ยงเชิงระบบ (systemic risk) กล่าวคือ ความเสี่ยงที่ระบบการเงินจะเกิดปัญหาและส่งผลให้เกิดความเสียหายในวงกว้าง และส่งผลกระทบในทางลบต่อระบบเศรษฐกิจโดยรวม” (FSB, IMF, and BIS, 2011)
  • LTV นั้นย่อมาจากคำเต็มว่า loan-to-value ratio หมายถึง อัตราส่วนสินเชื่อต่อราคาบ้าน ตัวอย่างเช่น หากบ้านราคา 2 ล้านบาท และกำหนดให้ LTV = 90% หมายความว่าเราจะกู้เงินเพื่อซื้อบ้านได้เพียง 1.8 ล้านบาท (90% x 2 ล้าน) และต้องวางเงินดาวน์อีก 2 แสนบาทสำหรับส่วนที่เหลืออีก 10% ของราคาบ้านนั่นเอง
  • อุปทาน คือ ปริมาณความต้องการเสนอขายสินค้า หรือบริการชนิดใดชนิดหนึ่งที่ผู้ประกอบการ หรือผู้ผลิตมีความเต็มใจที่จะเสนอขาย และสามารถจัดหามาขาย หรือบริการได้ในขณะใดขณะหนึ่ง ณ ระดับราคาต่าง ๆ ที่ตลาดกำหนดมาให้.
  • อุปสงค์ คือ ปริมาณผลิตภัณฑ์ หรือบริการอย่างใดอย่างหนึ่งที่ผู้บริโภคมีความเต็มใจที่จะซื้อ และสามารถซื้อหามาได้ในขณะใดขณะหนึ่ง ณ ระดับราคาต่าง ๆ ที่ตลาดกำหนดมาให้.