เราควรลงทุนด้านอสังหาอย่างไร ในช่วงเศรษฐกิจซบเซา

การลงทุนด้าน อสังหาฯ ช่วงเวลา เศรษฐกิจ ซบเซา

ช่วงนี้เป็นช่วงที่สภาวะวิกฤตจริงๆ จากผลกระทบหลายด้าน ทำให้เศรษฐกิจ ไม่เพียงแต่ประเทศไทย แต่สิ่งที่น่าวิตกคือหนี้ครัวเรือนที่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องซึ่งมีผลกระทบต่อกำลังซื้อและเสถียรภาพระบบการเงินของประเทศ และยิ่งช่วงนี้ มีโรค COVID-19 ที่ระบาดกันทั่วโลก ส่งผลให้เศรษฐกิจเข้าขั้น ขาลงดิ่ง กันเลยทีเดียว

เราควรระมัดระวังในการลงทุน แล้วตลาดอสังหาฯ ก็ยังเป็นที่ต้องการในการลงทุน เพื่อผลตอบแทนระยะยาว เราจะซื้ออสังหาฯยังไงดี

เหตุการณ์ดังกล่าว ส่งผลทำให้กำลังซื้ออสังหาฯในปี 2563 ชะลอตัวต่อไป โดยในกลุ่มผู้ซื้อหลักที่ซื้อเพื่ออยู่อาศัยเอง (Real Demand) คาดว่ากำลังการซื้ออาจจะน้อยกว่าเท่ากับปี 2562 และในขณะเดียวด้านผู้ผลิต ที่อยู่อาศัยที่เปิดตัวโครงการใหม่ที่ลดลงกว่า 30% จะลดลงต่อเนื่องในปี 2563 คาดตลาดปรับฐาน เข้าสู่จุดสมดุลระหว่างผู้ซื้อและผู้ขายได้ในปี 2564 โดยตลาดคอนโดถดถอยเกิดการก่อสร้างมากเกินความต้องการในตลาด จึงกระจายตัวไปสู่พื้นที่ชานเมือง ตามแนวรถไฟฟ้าสายใหม่ที่กำลังพัฒนา และนักพัฒนาอสังหาฯ หันไปพัฒนาโครงการมิกซ์ยูส เพื่อกระจายความเสี่ยงไม่พึ่งพาตลาดเดียว มีทั้งคอนโด โรงแรม ค้าปลีกและสำนักงานในแปลงเดียวกัน รวมไปถึงบางส่วนหันไปพัฒนาแนวราบมากขึ้น เช่น บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ และบ้านแฝด ดังนั้นผู้ซื้อที่อยู่ในตลาดในปัจจุบันจึงเป็นผู้ต้องการซื้อจริงเป็นหลัก ทำให้นักพัฒนาอสังหาฯรายย่อยอาจจะหายไปจากตลาด สาเหตุที่ลดลงเพราะตลาดนักลงทุนที่มีสัดส่วน 40% หายไป ผู้ซื้อเพื่อปล่อยเช่ายังมีซัพพลายในตลาดแข่งขันกันสูง ทำให้จึงเหลือแต่เพียงกลุ่มผู้ซื้อReal Demandที่มีสัดส่วน 50-60%ที่ปัจจัยเสริมยังไม่ชัดว่าจะเข้ามากระตุ้นตลาด เพราะแบงก์ยังคงคุมเข้มสินเชื่อ และภาวะหนี้ครัวเรือน

นอกจากปัจจัยสงครามการค้าและภาวะเศรษฐกิจแล้ว ผู้ซื้อชาวจีน ยังมีปัญหาในเรื่องของข้อจำกัดในการ นำเงินออกนอกประเทศปีละไม่เกิน 1.5 ล้านบาท/คน เงินบาทของไทยที่แข็งค่าขึ้นเกือบ 30% ส่งผลให้ผู้ซื้อ ชาวจีนเกิดความลังเลที่จะรับโอนกรรมสิทธิ์ บางราย ถึงขั้นยอมทิ้งเงินดาวน์กว่า 20% เพราะกังวลเรื่องการ ทำกำไรในอนาคตทำให้ตลาดชาวจีนในปี 62 ไม่สดใสนัก ปรับลดลงไปราว 30-40%

แต่ปัญหาเรื่องเงินบาทแข็งค่ายังไม่จบก็ประสบปัญหาไวรัสโคโรนา ที่กำลังระบาดอยู่ในขณะนี้ยิ่งทำให้ ผู้ซื้อชาวจีนแทบหายไปจากตลาดอสังหาฯไทยในช่วง วันตรุษจีนที่เป็นวันหยุดยาว ตลาดที่ได้รับผลกระทบ มากสุดเห็นจะเป็นอสังหาฯประเภทโรงแรม ธุรกิจให้เช่าคอนโดฯ เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ ที่นักท่องเที่ยวชาวจีนหายไปเกือบหมด ส่วนตลาดคอนโดมิเนียมคาดว่าจะได้รับ ผลกระทบมากพอควร เนื่องจากช่วงเทศกาลตรุษจีนเป็น ช่วงที่ชาวจีนจะออกมาเที่ยวและจับจ่ายใช้สอยมากที่สุด โดยในช่วงนี้ชาวจีนแทบจะหายไปจากตลาดทั้งผู้ซื้อใหม่และผู้ที่จะโอนเนื่องจากออกจากประเทศไม่ได้หรือไม่ กล้าเดินทาง
ทั้งนี้ผลกระทบของไวรัสโคโรนาจะส่งผล 2 ด้าน คือคนจีนไม่สามารถมาซื้อห้องชุดของไทยได้ แต่หาก มองกลับกันจะพบว่า จีนมักเกิดการระบาดของโรคร้ายแรงบ่อยครั้งโดยก่อนหน้านี้เกิดการระบาดของโรคซาร์ส และในครั้งนี้ไวรัสโคโรนา ทำให้ชาวจีนบางส่วนหันมาซื้อที่อยู่อาศัยในไทยเพิ่มมากขึ้นเพื่อเป็นบ้านหลังที่สอง หากปะเทศจีนเกิดปัญหาโรคร้ายขึ้นอีกในอนาคต ซึ่งในปัจจุบันมีชาวจีนบางส่วนถือโอกาสพักอยู่ประเทศไทย ในช่วงที่จีนปิดประเทศ

อย่างไรก็ตาม จากแนวโน้มตลาดข้างต้นทำให้เราควรปรับทิศทางและวางกลยุทธ์การลงทุน เพื่อรองรับความเสี่ยงต่างๆ ที่จะเกิดขึ้นในอนาคต โดยขยายการลงทุนไปยังโครงการประเภทแนวราบมากขึ้น และเพิ่มรายได้จากการให้เช่าและบริหาร เน้นการขายให้กับคนไทยด้วยกันเอง ทั้งที่มีรายได้ประจำ และไม่ประจำ เจ้าของธุรกิจ ที่มีกำลังซื้อ

แต่อย่างไรก็ตาม คาดว่าในระยะยาวตลาดอสังหาฯของไทยคงยังคงเติบโตได้ในอนาคต ถึงจะมีภาวะวิกฤตในช่วงนี้

สนใจปรึกษาเรื่องเกี่ยวกับ อสังหาฯ ติดต่อได้ที่ www.anyasolution.com

ใส่ความเห็น

อีเมลของคุณจะไม่แสดงให้คนอื่นเห็น ช่องข้อมูลจำเป็นถูกทำเครื่องหมาย *